别慌!2019年楼市趋势和建议,这一篇都讲了
01
目前的中国经济环境
1.1外部经济环境
很多人说,中国经济2018年最大的外部压力就是中美贸易战。其实只对了一半。
2018的经济外部压力有以下几条:
1)美元加息
2)美国减税
3)中美贸易战
而这几条将会长期存在。因为这是美国扼制中国发展的长期战略。
1)先说美元加息。
2007年美国次贷危机后,美国长期实行量化宽松政策(QE),简单点理解就是放水。2015年重启加息,至今已9次,意味着新一轮货币紧缩时代来临。美元是国际货币,全球各国经济政策基本都是跟着美国的节奏走。中国也不例外,这十年一直处于放水阶段。
而加息会引起资产价格下跌,包括房价。结果就是刺破泡沫,引发经济金融危机。
谁都知道中国经济已经被房地产深度绑定,因此房价暴跌是坚决不能发生的。所以才有“保汇率还是保房价”的年度之问。而实际上,2018年由于贸易战、美元加息等因素,人民币对美元汇率跌幅已有10%。
2)再说说减税。
美国税收结构以个人所得税为主,企业所得税占比极小;而中国相反。2017年12月,美国实施1.5万亿美元规模的减税计划,大幅降低企业税率。
中国如果跟随,将会产生短期税收收入缺口;如果不跟随,企业国际竞争力则变相削弱。比如说曹德旺会去美国。还有什么“重振美国制造”“让制造业回流”,从哪里回流?当然是从“世界工厂”,中国。
3)最后才是2018年的贸易战。
2018年美国发动以中国为主要目标的贸易战,相继对自中国进口的500亿美元和2000亿美元商品加征关税,遏制中国制造2025计划,精准打压中国经济,加速中国经济下滑。
沿着时间线,我们可以看出来,
2015年美国启动加息。
2017年美国大规模减税。
2018年中美贸易战。
镣铐是一步步扣过来的,针对性非常明显。
这里多插一句,有些人可能会看不懂背后的逻辑关系,一些经济常识我来解释一下。
1)GDP增速对中国来说有着重要的意义,乃至一定的政治意味。
经济高速发展能够掩盖很多深层的矛盾跟社会问题,甚至能掩盖泡沫。因为这个时候大家都一门心思赚钱,一起“做大蛋糕”。一旦GDP增速下滑至某个临界点,就好像海水退潮,很多问题都会暴露出来。甚至进入到“分蛋糕”的阶段,就会矛盾四起。
当然现在说GDP增速指标下调,更注重GDP质量云云,那也是建立在我们的GDP体量如此之大的基础上。
2)GDP增长的三驾马车:投资、消费、出口。
投资:
主要是“铁公基”。铁路、公路、基础建设,包含房地产。这方面以政府为主导。这几年铁路公路设施逐渐完善,基础设施升级换代空间逐渐减少。
消费:
日常生活的一切消费都归入这一块
出口:
赚老外的钱,挣外汇。
2001年中国加入WTO后,就逐渐成为世界工厂。人口红利提供了大量廉价劳动力,赚取了大量外汇,也带动了大量民营企业的发展。
3)汇率下跌意味着人民币不值钱了。进而导致资本外流,外储减少。
资本外流对楼市来说意味着资金撤出,泡沫可能被刺破。所以才有外汇管制。外储减少意味着在国际上购买的石油、粮食、钢材等战略物资减少。汇率下跌也同样意味着我们在国际购买的石油、粮食、钢材等价格更贵了。
4)因果链:
a.美国加息——资本流出中国——中国投资减弱——中国GDP增速下滑;
b.美国减税——中国企业经营恶化、曹德旺等企业搬迁至美国——中国zf财政收入减少、居民收入跟消费都减少——中国GDP增速下滑;
c.贸易战——跟出口、贸易相关的企业经营恶化——中国zf财政收入减少、出口下滑——中国GDP增速下滑。
1.2内部经济环境
可以说,从2015年至今,中国内部的经济政策一直都在围绕应对美国的经济节奏为主。主要通过“三去一降一补”(见上图)提前疏解国内积累的风险。
这里只聊跟房产有关的部分。
1)去杠杆:
以去政府、企业杠杆为主。
同时建立房地产防火墙,要“严控资金流入房地产”。所以我们能看到去年各种信用贷、消费贷、公司贷等都会单独审核是否资金会流入房地产。所以我们能看到房产相关企业对银行信贷来说几乎意味着黑名单。
2)去库存:
我来说句实话:2016年这波房价上涨,是zf主导的。
去库存,必然意味着房价上涨。因为去库存的方式最主要的就是拆迁、信贷。这两个都是促进房价上涨的神器。去库存,意味着把空置未售的房子转化为税收,转化为土地出让金。而房价上涨,则直接带动税收跟地价的上涨,也意味着zf财政收入的增加。
也就是说,这波上涨本来就是zf计划内的。其实我们完全没有必要喷投资客、开发商。某种角度来说,他们是在响应国家号召啊。这种杠杆转移才是侠之大者为国接盘啊。
3)加杠杆:
从2016年起经历了2年的去杠杆,已经进入了“稳杠杆”的阶段。从目前的情况来看,2019年经济状况不容乐观,届时可能将再次进入“定向宽松”的阶段。
概括来说,“宽货币,紧房产”。
假如2019年重启“加杠杆”应对经济下滑,“大河有水小河满”,则楼市回暖不远矣。嗯。我能体会到你们看到“回暖”两个字的心情。
02
政策与风向
2.1 2018年政策基调:
1)2018年3月,两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。
2)2018年7月,中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。
这两次会议基本上为2018年全年定了稳房价的基调。尤其是7月份的坚定态度,直接引起下半年市场预期的改变。
进而出现了2018年“宽货币、紧房产”的政策现象,建立防火墙把房产跟资金隔开,实行差别化调控。
“没有不透水的墙”。
因此2019年楼市的资金量会相对充裕。
2.2 2018年对比2012年、2014年历史规律
1)相同点
影响房价的四股力量大致为:金融、政策、板块、季节。在这里分析楼市环境还需要加上经济环境。如下:
经济环境类似:都面临经济下行压力,政策需要在 “稳增长”和“稳房价”间权衡。
政策周期类似:都处于调控收紧的尾声。前期调控均出现效果,百城房价出现下跌。
货币政策类似:2012年、2014年以及2018年都采取了“放水”的货币政策,目的在于对冲经济下行的压力。其中2012年2次降息2次降准;2014-2015年6次降息、4次降准;2018年4次降准。
综上:
前两轮周期表明,当经济下行,土拍减少,房产库存高企,楼市量价均快速下跌时。政策有望大幅放松。因此,通过历史类比我们可以推断:2019年货币政策仍以放水为主,楼市调控政策会逐步松绑。
2)不同点
2012年跟2014年的楼市调控政策松紧不同。
2012年基调:坚持房地产调控不动摇。
2012年3月两会:继续搞好房地产市场调控……严格执行……进一步巩固成果,促进房价合理回归。
2012年12月中央经济工作会议:要继续坚持房地产调控政策不动摇。
2014年基调:由调控转向放松。
2014年3月两会:针对不同城市情况分类调控……促进房地产市场持续健康发展。
2015年12月两会,化解房地产库存,取消过时的限制性措施。
态度的差别主要在于行业跟经济形势的差异。
A.库存风险不同:
2012年楼市一线、二线、三四线库存分别在8/13/26个月。均处于合理范围内。库存风险较小。
2014年楼市一线、二线、三四线库存分别16/27/55个月。库存风险均在历史巅峰。
B.经济下行幅度不同:
2012年,GDP由9.5%下降至7.5%,并在第四季度回升至8.1.%。
2014年,GDP由7.8%下降至7.3%,并持续下降。
C.地方政府财政压力不同:
2012年,下半年起土地市场转暖。至2013年,土地出让收入同比增长45%。
2014年,地方债陆续到期。土地收入大幅减少,全年土地收入同比增长仅3.2%。
可以看出:
政府对楼市调控的松紧程度,主要取决于当年库存风险、经济下行幅度、地方财政压力等因素。
实际上,这三个因素也是我们衡量楼市大方向的三个重要指标。
我们将依次看看2018年这三个因素,来分析2019年的政策松紧。
2.3 2018年的经济指标如何?
A.库存风险较低:
经过2015-2017年去库存政策后,现在库存已经降至历史地位。一线、二线、三四线的库存分别为14、10、10个月。均处于历史低位。
B.经济下行压力不明朗:
受贸易战、产业转型等因素影响。出口、消费、投资数据均持续下滑。但2018年前三季度GDP增速分别为6.8%、6.7%、6.5%,符合中央6.5%的目标(水份多少暂且不考虑)。目前来看,下行幅度不大。但2019年能否保持如此增速依旧不明朗。
C.全国楼市分化显著:
2018年一线、二线、三四线城市涨幅分别为1.5%、11.1%、10.5%。从三四季度开始,预期才进入下行期。
D.地方财政压力:
全国土地出让金同比增长6.4%。从第三季度开始已经由增长转为下降4.1%。实际上部分城市财政压力已经很大,预计2019年很多地方政府尤其是三四线最先撑不住。
根据以上梳理,2018年的基本行情是:
库存风险较低、经济下行压力不显著、楼市调控已见成效、地方财政整体压力较小。
据此,可以判断2019年政策的基调是:稳房价、稳杠杆。
政策底已经出现。具体松紧程度根据不同城市的情况会自行调整,即“因城施策”。
值得一提的是,我们之所以说现在的调控是“史上最严”,因为很多调控政策是非常时刻的非常办法,并非长久之计。如:限售、限价、限签、严社保等。
造成的结果是冻结楼市,而非稳定房价。
因此2019年各地会逐渐取消这些非常时期的政策。实际上,在2018年底很多地方已经悄悄松绑了,比如:
1)山东菏泽取消了限售。虽然被约谈了,但也代表了一大波三四线城市的现状。
2)广州已经放开公寓的限购政策。
3)杭州已经允许个人社保补缴3个月。
4)重庆已经调高了限价的价格。
5)海口2019年1月7日也放松了人才落户的条件。
2.4 长效机制
2018年我们发现中央一直在强调“长效机制”。很多人就会把“长效机制”理解为房产税、长租公寓等。而事实上,房产税短期不会到来,长租公寓接连踩雷也证明模式行不通。
“长效”的真正理解应该为:从金融杠杆、土地政策、税收改革、住房保障等角度全方位的模式改变。就是说,要变玩法。不展开说,以后有机会单独展开一篇聊。我找了个总结比较全的要点图,如下。
2.5 2019年政策基调预判——以“稳”为核心
1)稳房价:既不能大涨影响民生,也不能大跌影响经济。
2)稳预期:通过土拍控制、舆论监管、价格监管等措施稳定市场预期。
3)稳地价:尤其是三四线城市,保证地方政府财政收入。
4)因城施策:一二三四线楼市分化加剧,东西部楼市分化加剧。根据不同的城市情况调整政策。
判断趋势这个事只是根据现有数据与运行逻辑做判断,我们仍然需要随时关注动态。但可以给大家提个方向,重点关注明年两会的信号,以及关注中美贸易战进展。
03
房价分析与趋势判断
3.1 2018年的房价由涨转跌
虽然2017年330开始调控,但实际上房价的真正转折点出现在2018年的三四季度。
这个标志就是2018年7月中央政治局会议释放的“坚决遏制房价上涨”的态度。给地方政府、开发商、大型媒体等明确的政策信号。由一级市场主体推动市场预期的明显转变。
房价上涨预期的转变,是本轮市场调整开启的关键标志。意味着2017年以来的政策、货币、舆论等调控在市场层面生效,整个市场进入深度调整期。房价从连续上涨后正常回落。
因此,我们看到的现状才是:
开发商集体主动降价促销、媒体铺天盖地都是唱空(唱多的舆论被唱空的淹没掉;唱多的大号被封号、强制删文等),进而一二手倒挂、二手房东恐慌,带动二手房降价。
3.2 判断2019年房价走势的几个依据
1)政策层面:楼市调控的政策底已经到来。阳光城市频道已有分析。
2)金融层面:为应对2018年经济下滑,已经4次降准放水。传导至楼市需要3-9个月,对2019年房价具有支撑。
3)经济压力:贸易战前景依旧不明朗,对经济压力将会在2019年逐步显现。可能倒逼政府出具刺激措施。
4)房价周期:房价周期为3-4年一周期。以2016年3季度为顶峰计算,下一轮顶峰为2019-2020年,而因为本轮调控的特殊性,故下一轮回暖会适当延迟。
3.3 2019年房价趋势判断
2019年全年房价仍然以稳为主。其中,一二线城市房价有波动较小。即使“金三银四”,也无实质性上涨,最多表现为优惠减少。
三四线以下行为主。有棚改支撑的三四线下行速度较慢。
根据已有数据综合分析,目前来说最有可能回暖的时间点为2019年下至2020年上。同样,具体仍然要结合2019年的政策、城市发展与经济模通盘考虑。