01 

目前的中国经济环境

1.1外部经济环境

很多人说，中国经济2018年最大的外部压力就是中美贸易战。其实只对了一半。

2018的经济外部压力有以下几条：

1）美元加息

2）美国减税

3）中美贸易战

而这几条将会长期存在。因为这是美国扼制中国发展的长期战略。

1）先说美元加息。

2007年美国次贷危机后，美国长期实行量化宽松政策（QE），简单点理解就是放水。2015年重启加息，至今已9次，意味着新一轮货币紧缩时代来临。美元是国际货币，全球各国经济政策基本都是跟着美国的节奏走。中国也不例外，这十年一直处于放水阶段。

而加息会引起资产价格下跌，包括房价。结果就是刺破泡沫，引发经济金融危机。

谁都知道中国经济已经被房地产深度绑定，因此房价暴跌是坚决不能发生的。所以才有“保汇率还是保房价”的年度之问。而实际上，2018年由于贸易战、美元加息等因素，人民币对美元汇率跌幅已有10%。

2）再说说减税。

美国税收结构以个人所得税为主，企业所得税占比极小；而中国相反。2017年12月，美国实施1.5万亿美元规模的减税计划，大幅降低企业税率。

中国如果跟随，将会产生短期税收收入缺口；如果不跟随，企业国际竞争力则变相削弱。比如说曹德旺会去美国。还有什么“重振美国制造”“让制造业回流”，从哪里回流？当然是从“世界工厂”，中国。

3）最后才是2018年的贸易战。

2018年美国发动以中国为主要目标的贸易战，相继对自中国进口的500亿美元和2000亿美元商品加征关税，遏制中国制造2025计划，精准打压中国经济，加速中国经济下滑。

沿着时间线，我们可以看出来，

2015年美国启动加息。

2017年美国大规模减税。

2018年中美贸易战。

镣铐是一步步扣过来的，针对性非常明显。

这里多插一句，有些人可能会看不懂背后的逻辑关系，一些经济常识我来解释一下。

1）GDP增速对中国来说有着重要的意义，乃至一定的政治意味。

经济高速发展能够掩盖很多深层的矛盾跟社会问题，甚至能掩盖泡沫。因为这个时候大家都一门心思赚钱，一起“做大蛋糕”。一旦GDP增速下滑至某个临界点，就好像海水退潮，很多问题都会暴露出来。甚至进入到“分蛋糕”的阶段，就会矛盾四起。

当然现在说GDP增速指标下调，更注重GDP质量云云，那也是建立在我们的GDP体量如此之大的基础上。

2）GDP增长的三驾马车：投资、消费、出口。

投资：

主要是“铁公基”。铁路、公路、基础建设，包含房地产。这方面以政府为主导。这几年铁路公路设施逐渐完善，基础设施升级换代空间逐渐减少。

消费：

日常生活的一切消费都归入这一块

出口：

赚老外的钱，挣外汇。

2001年中国加入WTO后，就逐渐成为世界工厂。人口红利提供了大量廉价劳动力，赚取了大量外汇，也带动了大量民营企业的发展。

3）汇率下跌意味着人民币不值钱了。进而导致资本外流，外储减少。

资本外流对楼市来说意味着资金撤出，泡沫可能被刺破。所以才有外汇管制。外储减少意味着在国际上购买的石油、粮食、钢材等战略物资减少。汇率下跌也同样意味着我们在国际购买的石油、粮食、钢材等价格更贵了。

4）因果链：

a.美国加息——资本流出中国——中国投资减弱——中国GDP增速下滑；

b.美国减税——中国企业经营恶化、曹德旺等企业搬迁至美国——中国zf财政收入减少、居民收入跟消费都减少——中国GDP增速下滑；

c.贸易战——跟出口、贸易相关的企业经营恶化——中国zf财政收入减少、出口下滑——中国GDP增速下滑。

1.2内部经济环境

可以说，从2015年至今，中国内部的经济政策一直都在围绕应对美国的经济节奏为主。主要通过“三去一降一补”（见上图）提前疏解国内积累的风险。

这里只聊跟房产有关的部分。

1）去杠杆：

以去政府、企业杠杆为主。

同时建立房地产防火墙，要“严控资金流入房地产”。所以我们能看到去年各种信用贷、消费贷、公司贷等都会单独审核是否资金会流入房地产。所以我们能看到房产相关企业对银行信贷来说几乎意味着黑名单。

2）去库存：

我来说句实话：2016年这波房价上涨，是zf主导的。

去库存，必然意味着房价上涨。因为去库存的方式最主要的就是拆迁、信贷。这两个都是促进房价上涨的神器。去库存，意味着把空置未售的房子转化为税收，转化为土地出让金。而房价上涨，则直接带动税收跟地价的上涨，也意味着zf财政收入的增加。

也就是说，这波上涨本来就是zf计划内的。其实我们完全没有必要喷投资客、开发商。某种角度来说，他们是在响应国家号召啊。这种杠杆转移才是侠之大者为国接盘啊。

3）加杠杆：

从2016年起经历了2年的去杠杆，已经进入了“稳杠杆”的阶段。从目前的情况来看，2019年经济状况不容乐观，届时可能将再次进入“定向宽松”的阶段。

概括来说，“宽货币，紧房产”。

假如2019年重启“加杠杆”应对经济下滑，“大河有水小河满”，则楼市回暖不远矣。嗯。我能体会到你们看到“回暖”两个字的心情。

02 

政策与风向

2.1  2018年政策基调：

1）2018年3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。

2）2018年7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。

这两次会议基本上为2018年全年定了稳房价的基调。尤其是7月份的坚定态度，直接引起下半年市场预期的改变。

进而出现了2018年“宽货币、紧房产”的政策现象，建立防火墙把房产跟资金隔开，实行差别化调控。

“没有不透水的墙”。

因此2019年楼市的资金量会相对充裕。

2.2  2018年对比2012年、2014年历史规律

1）相同点

影响房价的四股力量大致为：金融、政策、板块、季节。在这里分析楼市环境还需要加上经济环境。如下：

• 经济环境类似：都面临经济下行压力，政策需要在 “稳增长”和“稳房价”间权衡。

• 政策周期类似：都处于调控收紧的尾声。前期调控均出现效果，百城房价出现下跌。

• 货币政策类似：2012年、2014年以及2018年都采取了“放水”的货币政策，目的在于对冲经济下行的压力。其中2012年2次降息2次降准；2014-2015年6次降息、4次降准；2018年4次降准。

综上：

前两轮周期表明，当经济下行，土拍减少，房产库存高企，楼市量价均快速下跌时。政策有望大幅放松。因此，通过历史类比我们可以推断：2019年货币政策仍以放水为主，楼市调控政策会逐步松绑。

2）不同点

2012年跟2014年的楼市调控政策松紧不同。

2012年基调：坚持房地产调控不动摇。

2012年3月两会：继续搞好房地产市场调控……严格执行……进一步巩固成果，促进房价合理回归。

2012年12月中央经济工作会议：要继续坚持房地产调控政策不动摇。

2014年基调：由调控转向放松。

     2014年3月两会：针对不同城市情况分类调控……促进房地产市场持续健康发展。

      2015年12月两会，化解房地产库存，取消过时的限制性措施。

态度的差别主要在于行业跟经济形势的差异。

A.库存风险不同：

2012年楼市一线、二线、三四线库存分别在8/13/26个月。均处于合理范围内。库存风险较小。

2014年楼市一线、二线、三四线库存分别16/27/55个月。库存风险均在历史巅峰。

B.经济下行幅度不同：

2012年，GDP由9.5%下降至7.5%，并在第四季度回升至8.1.%。

2014年，GDP由7.8%下降至7.3%，并持续下降。

C.地方政府财政压力不同：

2012年，下半年起土地市场转暖。至2013年，土地出让收入同比增长45%。

2014年，地方债陆续到期。土地收入大幅减少，全年土地收入同比增长仅3.2%。

可以看出：

政府对楼市调控的松紧程度，主要取决于当年库存风险、经济下行幅度、地方财政压力等因素。

实际上，这三个因素也是我们衡量楼市大方向的三个重要指标。

我们将依次看看2018年这三个因素，来分析2019年的政策松紧。

2.3  2018年的经济指标如何？

A.库存风险较低：

经过2015-2017年去库存政策后，现在库存已经降至历史地位。一线、二线、三四线的库存分别为14、10、10个月。均处于历史低位。

B.经济下行压力不明朗：

受贸易战、产业转型等因素影响。出口、消费、投资数据均持续下滑。但2018年前三季度GDP增速分别为6.8%、6.7%、6.5%，符合中央6.5%的目标（水份多少暂且不考虑）。目前来看，下行幅度不大。但2019年能否保持如此增速依旧不明朗。

C.全国楼市分化显著：

2018年一线、二线、三四线城市涨幅分别为1.5%、11.1%、10.5%。从三四季度开始，预期才进入下行期。

D.地方财政压力：

全国土地出让金同比增长6.4%。从第三季度开始已经由增长转为下降4.1%。实际上部分城市财政压力已经很大，预计2019年很多地方政府尤其是三四线最先撑不住。

根据以上梳理，2018年的基本行情是：

库存风险较低、经济下行压力不显著、楼市调控已见成效、地方财政整体压力较小。

据此，可以判断2019年政策的基调是：稳房价、稳杠杆。

政策底已经出现。具体松紧程度根据不同城市的情况会自行调整，即“因城施策”。

值得一提的是，我们之所以说现在的调控是“史上最严”，因为很多调控政策是非常时刻的非常办法，并非长久之计。如：限售、限价、限签、严社保等。

造成的结果是冻结楼市，而非稳定房价。

因此2019年各地会逐渐取消这些非常时期的政策。实际上，在2018年底很多地方已经悄悄松绑了，比如：

1）山东菏泽取消了限售。虽然被约谈了，但也代表了一大波三四线城市的现状。

2）广州已经放开公寓的限购政策。

3）杭州已经允许个人社保补缴3个月。

4）重庆已经调高了限价的价格。

5）海口2019年1月7日也放松了人才落户的条件。

2.4 长效机制

2018年我们发现中央一直在强调“长效机制”。很多人就会把“长效机制”理解为房产税、长租公寓等。而事实上，房产税短期不会到来，长租公寓接连踩雷也证明模式行不通。

“长效”的真正理解应该为：从金融杠杆、土地政策、税收改革、住房保障等角度全方位的模式改变。就是说，要变玩法。不展开说，以后有机会单独展开一篇聊。我找了个总结比较全的要点图，如下。

2.5  2019年政策基调预判——以“稳”为核心

1）稳房价：既不能大涨影响民生，也不能大跌影响经济。

2）稳预期：通过土拍控制、舆论监管、价格监管等措施稳定市场预期。

3）稳地价：尤其是三四线城市，保证地方政府财政收入。

4）因城施策：一二三四线楼市分化加剧，东西部楼市分化加剧。根据不同的城市情况调整政策。

判断趋势这个事只是根据现有数据与运行逻辑做判断，我们仍然需要随时关注动态。但可以给大家提个方向，重点关注明年两会的信号，以及关注中美贸易战进展。

03

房价分析与趋势判断

3.1  2018年的房价由涨转跌

虽然2017年330开始调控，但实际上房价的真正转折点出现在2018年的三四季度。

这个标志就是2018年7月中央政治局会议释放的“坚决遏制房价上涨”的态度。给地方政府、开发商、大型媒体等明确的政策信号。由一级市场主体推动市场预期的明显转变。

房价上涨预期的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。意味着2017年以来的政策、货币、舆论等调控在市场层面生效，整个市场进入深度调整期。房价从连续上涨后正常回落。

因此，我们看到的现状才是：

开发商集体主动降价促销、媒体铺天盖地都是唱空（唱多的舆论被唱空的淹没掉；唱多的大号被封号、强制删文等），进而一二手倒挂、二手房东恐慌，带动二手房降价。

3.2 判断2019年房价走势的几个依据

1）政策层面：楼市调控的政策底已经到来。阳光城市频道已有分析。

2）金融层面：为应对2018年经济下滑，已经4次降准放水。传导至楼市需要3-9个月，对2019年房价具有支撑。

3）经济压力：贸易战前景依旧不明朗，对经济压力将会在2019年逐步显现。可能倒逼政府出具刺激措施。

4）房价周期：房价周期为3-4年一周期。以2016年3季度为顶峰计算，下一轮顶峰为2019-2020年，而因为本轮调控的特殊性，故下一轮回暖会适当延迟。

3.3  2019年房价趋势判断

2019年全年房价仍然以稳为主。其中，一二线城市房价有波动较小。即使“金三银四”，也无实质性上涨，最多表现为优惠减少。

三四线以下行为主。有棚改支撑的三四线下行速度较慢。

根据已有数据综合分析，目前来说最有可能回暖的时间点为2019年下至2020年上。同样，具体仍然要结合2019年的政策、城市发展与经济模通盘考虑。